Si le régime du micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, le régime au réel (ou déficit foncier) permet lui de bénéficier d’une déduction des charges de rénovation et d’entretien, les frais de gestion, d’assurance locative et les intérêts d’emprunt le cas échéant. Les intérêts d’emprunt sont déductible des revenus locatifs, les autres charges sont déductibles de l’ensemble des revenus.

Le déficit foncier intervient quand les charges sont supérieures aux revenus locatifs. Le propriétaire peut alors déduire les charges de l’ensemble de ses revenus, dans une limite de 10 700 € annuels, le surplus pouvant être reporté sur l’année suivante et ainsi de suite pendant 10 ans.

Le déficit foncier et le régime au réel sont adaptés aux propriétaires qui perçoivent des revenus (de toute nature) importants et qui procèdent à des rénovations importantes sur un immeuble d’habitation. Les opérations de construction et d’agrandissement sont exclues, les logements concernés doivent être loués pendant au moins 3 années consécutives à la date de déclaration des revenus.

Investir dans une SCPI de déficit foncier permet de garantir la conformité fiscale de l’opération et de bénéficier des avantages de la pierre papier et du régime de déficit foncier, une opération à considérer pour les contribuables aux revenus élevés.